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Fragen und Antworten

Ablauf
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Wie sieht der zeitliche Ablauf nach Beurkundung des Kaufvertrages aus?

Bei den angegebenen Zeiten handelt es sich um grobe Schätzwerte. Diese können je nach Käufer stark variieren.



Für was ist das Notariat nach dem Beurkundungstermin zuständig?

Im Zusammenhang mit der Kaufvertragsabwicklung ist das Notariat dafür zuständig, das Finanzamt sowie den Gutachterausschuss über den Kauf zu informieren. Es überwacht die Eintragung im Grundbuch und sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen, die zur Abwicklung nötig sind sowie für die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an den Käufer und Verkäufer.

An wen kann ich mich nach dem Kauf bei Fragen wenden?

Auch nach dem Kauf können Sie sich jederzeit an uns wenden. Wir sind bemüht alle Fragen zu beantworten oder Sie an die entsprechenden Stellen weiterzuleiten. Unsere Kontaktdaten

Kaufpreis
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Wann erhalte ich die Rechnung zur Kaufpreiszahlung?

Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erhält der Käufer ungefähr 4-10 Wochen nach Beurkundung. Diese wird durch das Notariat erst versendet, nachdem es dem Käufer garantieren kann, dass er im Falle der Kaufpreiszahlung die versprochene Leistung, nämlich das unbelastete Eigentum an dem Grundstück, erhalten wird.

Dafür müssen unter anderem folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • die Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) muss für den Käufer im Grundbuch eingetragen sein
  • alle zur vertragsmäßigen Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen liegen vor, um die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken im Grundbuch zu löschen
  • bei vermieteten Wohnungen (die Mieter üben ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht aus und treten nicht in den Kaufvertrag ein)

Der Notar veranlasst alles Erforderliche, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt werden. Sobald diese vorliegen, teilt er den Vertragsbeteiligten dies mit. Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung dem Käufer vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden

Wann ist der Kaufpreis fällig?

Sobald der Käufer die schriftliche Kaufpreisfälligkeitsmitteilung durch das Notariat erhalten hat, kann er jederzeit den Kaufpreis zahlen. Wann er spätestens zahlen muss, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und kann mit jedem Käufer individuell vereinbart werden.

Warum kann die Kaufpreiszahlung auf verschiedene Konten erfolgen?

Eine Kaufpreiszahlung auf verschiedene Konten erfolgt zum Beispiel bei einer direkten Kreditablösung für den Verkäufer. Das heißt ein Teil des Kaufpreises wird gemäß dem Treuhandauftrag direkt auf das Konto der Grundschuldgläubigerbank überwiesen. Der Restkaufpreis wird dann dem Geschäftskonto des Verkäufers angewiesen.

Nutzen-Lastenwechsel
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Wann erfolgt der Nutzen-Lastenwechsel?

Der Nutzen-Lastenwechsel erfolgt ca. 6-12 Wochen nach dem Notartermin und geht einher mit der vollständigen Kaufpreiszahlung. Ab diesem Zeitpunkt gehen Besitz, Nutzen, Lasten sowie Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Der Käufer ist somit „gefühlter Eigentümer“. Der formale Übergang des Eigentums erfolgt erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch, welcher nach erfolgter Zahlung durch das Notariat beauftragt wird.

Wann geht die gekaufte Wohnung in mein Eigentum über?

Der vollständige formale Übergang des Eigentums findet meist erst 5-12 Monate nach der Beurkundung statt. Voraussetzung ist die vollständige Bezahlung des Kaufpreises. Nach Bestätigung der Zahlung reicht das Notariat den Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf den Käufer beim Grundbuchamt ein. Außerdem muss der Notar dem Grundbuchamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes mit vorlegen. Diese wird erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.
Sobald der Käufer im Grundbuch als neuer Grundstückeigentümer eingetragen ist, erhält er durch das Notariat eine schriftliche Eintragungsbenachrichtigung.

Miete & Mieter
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Wer informiert die Mieter über den Eigentümerwechsel?

Sobald der Nutzen-Lastenwechsel vollzogen ist, werden die Mieter der neu erworbenen Immobilie durch die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt.

Muss der Mietvertrag nach dem Eigentümerwechsel angepasst werden?

Der Mietvertrag muss nach dem Nutzen-Lastenwechsel nicht zwingend geändert werden und hat in seiner bestehenden Form volle Gültigkeit. Eine Anpassung des Vermieternamens kann zu gleichen Konditionen (Mietobjekt, Miete etc.) vorgenommen werden.

Wie erhalte ich meine Miete?

Nachdem die Hausverwaltung über den Nutzen-Lastenwechsel informiert wurde, schickt diese dem neuen Käufer in der Regel ein Angebot zur weiteren Betreuung des Objektes zu. Nimmt der Käufer dieses an, kann er sich mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen, um ein Konto für die Mieteinnahmen eröffnen zu lassen oder ein eigenes Konto anzugeben. Die Hausverwaltung kümmert sich in diesem Fall um alles Weitere.
Verwaltet der Käufer seine Eigentumswohnung selbst, muss er die Mieter direkt kontaktieren, um diese über die neue Kontoverbindung zu informieren.

Ab wann erhalte ich die Miete?

Ab dem Nutzen-Lastenwechsel stehen Ihnen alle Mieteinnahmen der erworbenen Immobilie zu.

Hausverwaltung
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Muss ich eine Hausverwaltung beauftragen?

Nach dem Übergang von Nutzen und Lasten können Sie eine neue Hausverwaltung für Ihr Eigentum beauftragen oder mit der bestehenden Verwaltung einen Vertrag abschließen. Hierzu erhalten Sie in der Regel ein Angebot der Verwaltung. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, Ihre Immobilie durch eine Hausverwaltung betreuen zu lassen. Bei vermieteten Wohnungen empfehlen wir aber, diese professionell betreuen zu lassen. Bitte beachten Sie auch, dass der Vertrag mit der Hausverwaltung und dem Verkäufer nach Nutzen-Lastenwechsel automatisch endet und er mit dem neuen Eigentümer abermals abgeschlossen werden muss.

Muss ich mit der vorhandenen Hausverwaltung zusammenarbeiten?

Sie müssen nicht zwingend mit der vorhandenen Hausverwaltung für Ihr Sondereigentum zusammenarbeiten. Sie haben die Wahl eine andere Verwaltung zu beauftragen oder die Eigentumswohnung selbst zu betreuen.
Oft wird jedoch im Kaufvertrag eine Hausverwaltung der WEG für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. So ist sichergestellt, dass das Gemeinschaftseigentum des Objektes in der Zeit der Neugründung der WEG optimal betreut wird. Dies gilt nur für das Gemeinschaftseigentum und nicht für Ihr Sondereigentum (die Wohnung selbst).

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